合生国际城前期物业管理服务协议

本协议当事人：

　　 甲方：广东康景物业服务有限公司宁波分公司

　　 乙方：                               

　　 甲方是指：开发建设单位委托的物业管理企业

　　 乙方是指：购房人(业主)

　　 前期物业管理是指：自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。

　　物业名称：合生国际城

　　乙方所购房屋销售（预售）合同编号：               

　　乙方所购房屋基本情况：

　　类    型：               

　　坐落位置：        栋        层        号

　　建筑面积：        M2

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

　　第一条  双方的权利和义务

　　—、甲方的权利义务

　　（一）甲方的权利

　　1、根据有关法律、法规及本合同约定，制定物业管理制度，并将有关制度告知乙方；

　　2、制止和劝阻乙方违反物业管理制度的行为；

　　3、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

　　4、向乙方收取物业管理费用，对逾期不交纳的可以向人民法院起诉；

　　5、加强装饰装修管理工作，提前将装饰装修房屋的注意事项和禁止行为书面告知乙方，并负责监督；

　　6、法律法规规定的其他权利。

　　（二）甲方的义务

　　1、对房屋共用部位、共用设施设备进行维护与管理；

　　2、按有关规定，对市政公用设施、绿化、环境卫生设施进行维护与管理；

　　3、协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作；

　　4、建立健全物业管理档案资料；

　　5、编制年度物业管理工作计划；

　　6、编制年度物业共用部位、共用设施设备维修资金的使用计划；

　　7、每年度的第—季度末向乙方公布物业共用部位共用设施设备维修资金和利用物业共用部位、共用设施设备和相关场地经营收益的收支账目；

　　8、向乙方提供房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务；

　　9、对管区内的水池、假山、河等位置视情况设置安全提示牌；

　　10、向业主大会选聘的物业管理企业办理物业管理移交手续；

　　11、法律、法规规定的其他义务。

　　二、乙方的权利义务

　　（—）乙方的权利

　　1、按照本协议的约定内容，接受物业管理企业提供的服务；

　　2、依据本协议内容监督甲方履行物业管理服务协议，对甲方物业管理服务存在的有关问题提出意见和建议，维护自己的合法权益；

　　3、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　4、甲方不按规定擅自提高收费标准的, 乙方可拒付；

　　5、参加首次业主大会，行使投票权；

　　6、法律、法规规定的其他权利。

　　（二）乙方的义务

　　l、依据本协议自觉按时向甲方交纳物业管理各项费用；

　　2、自觉遵守《临时管理规约》和物业管理制度；

　　3、装饰装修房屋时，遵守《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、宁波市《贯彻落实〈物业管理条例〉的实施意见（试行）》、《宁波市城市房屋使用安全管理条例》、《建筑装饰装修管理规定》、《浙江省实施〈中华人民共和国消防法〉办法（2004年修正）》及有关规定，并填写装修登记表，提交装修方案及图纸，事先告知甲方，经房管部门或甲方书面备案核准后实施；遵守甲方告知的装饰装修的禁止行为和注意事项，施工期间接受甲方的检查、指导，完工后及时告知甲方进行验收；

　　4、装饰装修施工期间，须到管理处办理装修备案登记，并告知装修管理事项；装修施工人员出入本物业区域须持有《施工人员出入证》、接受门口秩序维护员的检查及遵守物业管理有关规章制度；人为造成公共设备或其他业主设施设备损坏的，由责任人负责修复或赔偿经济损失；

　　5、遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用规定，不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先告知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应予赔偿；

　　6、遵守物业使用规定，不改变住宅、自行车库和机动车库等使用性质；

　　7、转让房屋时应事先告知甲方，并缴清所欠物业管理费用，同时告知受让人与甲方签订本协议；

　　8、对物业使用人因违反本物业管理有关规定而造成的损失，损害承担连带民事责任；

　　9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；

　　10、发现房屋共用部位、共用设施设备需维修的，应及时报修，以便甲方及时派人进行修复；在实施维修作业时，应积极配合，使维修工作正常进行。

　　第二条  对本物业外立面装修，作如下约定：

　　一、阳台封闭：低层独立、联排双拼住宅、商业用房阳台不得封闭；高层、小高层部分阳台不能封闭（如未置顶阳台等）；对高层、小高层可封闭的阳台乙方须经甲方确认，并按照甲方规定的尺寸规格和材料进行封闭，封闭阳台的材料和颜色必须和原门窗颜色一致，未封闭的阳台不准做吊灯、门套，外墙面不得粘贴瓷砖或改变颜色，不准擅自改变阳台挡板栏杆的形状、规格、颜色和材料，不准改变阳台的使用功能。

　　二、雨篷：一律不得安装雨篷；

　　三、晒衣架子：严禁在楼宇外面安装晒衣架，晒衣架一律安装在阳台或露台内；

　　四、花架子：严禁在楼宇外面安装花架子；

　　五、防盗窗：业主在小区内不得安装防盗窗，特殊情况安装防盗窗的只能装在门窗里面（室内）；

　　六、空调室外机安装：高层、小高层空调请安装在空调架上，空调冷凝水管接入集体排水管，别墅的空调外机，按指定位置安装，不得在其它任何外墙等部位搭设空调室外机等设施；

　　七、房屋立面：不得破坏外墙立面、不得随意改变外墙、屋面的颜色和材料、不得粘贴瓷砖（所有外墙、外门窗、阳台、平台露台等）、严禁在平台或露台上进行违章搭建阳光房或其它设施；

　　八、露台、平台：严禁搭建花坛、水池等，如造成渗水的业主自行修复，若造成其它业主受损的，应承担相应的赔偿责任；

　　九、绿化：装修中不得破坏原有绿化及布局，不得对绿地进行改造；

　　十、沿街商铺广告牌：遵守城市市容条例，按照宁波市或镇海区城市管理局的要求（规格、形式统一）使用。

　　第三条  前期物业管理服务内容

　　甲方应提供的管理服务内容：

　　一、房屋共用部位的维护和管理

　　共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　二、房屋共用设施设备的维护和管理

　　共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、电梯、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、井、非经营性车场车库、公益性文体设备等。

　　三、安全防范

　　（一）协助公安部门做好管区内的安全防范工作；

　　（二）建立门卫、安全监控值班制度；

　　（三）实行不定时巡逻，巡视管区内人员，车辆停放进出等情况，维护管区内秩序；

　　（四）地下车库实行24小时不定时巡逻，发现问题作好记录，及时处理；

　　（五）处理好违反规定存放在管区内的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等。

　　（六）要求居住在管辖区内的外来人员主动到派出所申报登记；

　　（七）严禁利用房屋进行违法犯罪活动。

　　 四、交通秩序管理

　　（一）机动车辆进出实行记录制度，在物业管区门口、车库入口处、区内道路等处设置车辆行驶警示牌；

　　（二）机动车辆按规定线路行驶和按指定车位或划线的车位停放，禁止2吨以上货车和大型客车进入小区；

　　（三）业主拥有私人车库（位）的，须将其车辆停泊在本人车库（位）内；若业主将车辆停放在公共停车场地，将按物价部门制定的停车收费标准收取停车费；

　　（四）影响卫生的车辆应在管区外洗干净后方可进入管区；

　　（五）严禁载有毒、有害、易爆物品的车辆进入管区内；

　　（六）发生交通事故的应保持现场，由交通管理部门依法处理。

　　五、环境卫生管理

　　（一）公共环境卫生整治实行12小时动态清扫保洁，垃圾桶、果皮箱内垃圾清倒2次/日，做到生活垃圾日产日清；地下车库的卫生实行定时清扫，保持无杂物、垃圾、积水；

　　（二）绿地卫生每天巡视、清洁2次，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；

　　（三）楼道台阶卫生，保持楼道整洁，无杂物堆放；楼梯间窗玻璃每月擦洗一次；楼梯间或楼道墙面，目视无蜘蛛网和明显污迹；

　　（四）底层集中自行车库窗玻璃每月擦洗一次；

　　（五）各种设备房地面保持整洁、无杂物堆放；电梯轿厢每天清洁2次，压力水泵、管道每月清洁保养一次，保持各设施设备无锈蚀、污垢、灰尘；

　　（六）建筑装璜垃圾按指定位置堆放，及时清运。

　　六、园林、绿化管理

　　（一）适时对绿化进行杂草清除，并做好除虫、修剪、整枝、施肥、抗台工作，旱、涝季节及时做好防旱排涝工作，保证花草树木的正常生长；

　　（二）制止攀折花木及在树木上晾晒衣服行为；

　　（三）设置爱护绿化等提示牌。

　　七、房屋装修管理

　　（一）制订房屋装饰装修管理服务制度，做好装饰装修管理工作；

　　（二）按规定工作日做好业主装饰装修告知核准工作（业主带好相关证件及装修登记表）；

　　（三）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，加强治安、消防及房屋安全管理巡检，对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，配合相关部门调解因装修引发的邻里纠纷；

　　（四）对业主装修期间进行日常检查，发现违反装修管理规定的提出整改意见，问题严重的及时上报有关部门处理。

　　八、消防管理

　　（一）对消防监控系统实行24小时值班，做好消防器材、设施的维护检查，并作好检查记录；灭火器检查后应张贴或挂上检查标志，保证消防设备设施正常使用；

　　（二）制订火警应急处理预案，每季不少于一次组织消防队员进行培训、演练，熟悉掌握火灾发生应急处理方法。

　　九、文明建设

　　协助社区居委会，积极开展文化娱乐活动，增强业主之间交流，创建文明社区。

　　第四条  物业管理服务费用

　　一、  物业管理服务费的收取

　　本物业管理服务费按物价部门有关规定收取。

　　（一）物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳;一期具体标准如下(低层地下室建筑面积免除物业费)：

　　（1）低层独立住宅：2.5元/月·平方米；

　　（2）联排双拼住宅：2.0元/月·平方米；

　　（3）商业用房：3.0元/月·平方米。

　　二期具体标准如下:

　　（1）高层住宅: 2.2元/月·平方米；

　　（2）商业用房：3.0元/月·平方米；

　　（3）低层住宅参照一期执行。

　　（二）房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：

　　（1）低层住宅物业：1.5元/年·平方米；

　　（2）高层住宅物业: 2.0元/年·平方米；

　　（3）商业物业：2.0元/年·平方米；

　　（三）空关房的物业管理服务费用，全额由业主或物业使用人交纳；

　　（四）上述物业管理费用首次交房时，缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕；以后每半年交纳一次，每次交纳费用时间为上半年5月份，下半年10月份；业主或物业使用人愿意也可每年一次性交纳。

　　（五）本物业管理服务费标准的调整，按物价局有关文件或与业委会协商进行调整；

　　（六）业主出租物业时，其应交纳的物业管理服务费，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送甲方备案并负连带缴纳责任；

　　（七）中高层以上的住宅电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道照明等运作能耗等费用，物价部门已有规定的按规定执行，未规定的按实际发生的费用由集体使用人共同分摊；

　　（八）物业公司代付住户水、电费的，在房屋交付前向住户收取周转金，以后依据住户使用情况每年结算一次。

　　二、建筑装潢垃圾清运费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积一次性交纳：

　　（1）住宅物业：1.5元/平方米；

　　（2）商业物业：2.0元/平方米；

　　（3）以后进行二次改造装修的业主应按照本标准再次交纳建筑装潢垃圾清运费。

　　三、机动车车位使用费按物价部门规定的标准执行。（低层独立住宅、联排双拼住宅每户门前设置的 1个免费使用车位除外）收入用于小区物业管理。

　　四、业主或物业使用人委托对其房屋自用部位、自用设备进行的维修、养护的，实行有偿服务，费用由双方自行商定。

　　五、甲方可以根据乙方的委托，提供本协议以外的服务项目，服务报酬由双方商定。

　　六、甲方可以接受供热、供汽、供水、通讯、有线电视等单位的有偿委托，但不得向最终用户收取额外费用。

　　七、房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护费用：

　　（一）保修期内属保修范围内的房屋建筑本体及共用部位、共用设施设备的维修、养护费用及责任由开发建设单位承担，开发建设单位委托甲方进行保修的，由甲方负责；

　　（二）不属保修范围内的维修、养护费用，按有关规定办理；

　　（三）保修期满后，房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新改造费用，在物业专项维修资金未建立之前，由物业区域内的全体业主按各自拥有物业建筑面积比例共同承担；物业专项维修资金建立后，在其专项维修资金中列支；

　　（四）维修资金不敷使用时，由业主大会决定筹续；

　　（五）业主转让房屋所有权时，维修资金不予退还，随房屋所有权过户。

　　第五条  违约责任

　　一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，给乙方造成损失的，甲方应承担相应的经济赔偿或法律责任。

　　二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方应承担相应的经济赔偿或法律责任。

　　三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，甲方应予以退款，并从收交之日起按每天1‰付给乙方违约金。

　　四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金或向人民法院提起诉讼。

　　第六条  为维护公众、业主或物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

　　甲方进行如下物业管理活动时，对乙方造成的财产损失可免除民事赔偿责任：

　　一、为救助人命造成的必要财产损失（如有人在房间内煤气中毒、触电等有关人命事件，管理人员为救助人命而不得不破门、破窗而入）；

　　二、为避免或减少乙方财产受损或可能受损而造成的必要财产损失（如房间内浸水、失火又无法立即联系上乙方，为不使其造成重大损失，物业管理者强行入内抢救）；

　　第七条  在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第八条  本协议可结合物业实际情况进行补充，补充的文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，遵照国家有关法律、法规和规章执行。

　　第九条  本协议在履行中如发生争议，双方经协商未能解决的可向物业管理行政主管部门申请调解；调解无效的，可向当地人民法院起诉。

　　第十条  本协议共6页，—式两份，甲乙方双方各执一份。

　　第十—条  在签订本协议前，甲方应将本协议文本送辖区物业管理主管部门备案。

　　第十二条  本协议自签字之日起生效。

　　甲方（签章）：                                  乙方（签章）：               

　　代 表 人：                                 代 表 人：               

　　 年        月        日                       年        月        日